قانون السجل العقاري الجديد
حلّ المرسوم السلطاني رقم 56/2026 محل نظام 1998: لسندات الملكية الإلكترونية الحجية القانونية الكاملة، ويُوثَّق البيع على الخارطة في سجل عقاري مبدئي، ويمكن إصدار ترجمة إنجليزية لسند الملكية عند الطلب. [1][2]
الاستثمار العقاري
خيارات الاستثمار العقاري في عُمان ومقارنتها عالميًا
ترحّب عُمان بالمستثمرين في العقار، وقد حمل عام 2026 سجلًا عقاريًا حديثًا وإقامة للمالك دون كفيل. إليك خريطة موثّقة للمسارات، ومقارنة متوازنة مع الأسواق العالمية.
البحث محدَّث حتى أكتوبر 2026 · آخر مراجعة 21 أكتوبر 2026
ما الذي تغيّر في 2026
إقامة مالك دون كفيل
استحدث قرار شرطة عُمان السلطانية رقم 87/2026 تأشيرة مالك وإقامة مالك دون كفيل، تشمل الممثلين القانونيين للشركة المالكة للوحدة، وتأشيرة للمشترين الذين لم تُستكمل إجراءات تسجيل وحداتهم. [3][4]
نطاق التملك دون تغيير
أوضحت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أن تعديلات الإقامة لا توسّع تملك الأجانب، الذي يظل مقصورًا على مواقع محددة. [5]
التملك الحر في المناطق الاقتصادية والحرة
يتيح قرار الهيئة رقم 81/2026 بيع الوحدات لغير العُمانيين بنظام التملك الحر في المشاريع التي يحددها مجلس الهيئة، مع إقامة لملاك الوحدات وأسرهم. [16]
المسارات في لمحة
مقارنة جنبًا إلى جنب لما تملكه، وأين، وصلته بالإقامة. التفاصيل والمصادر أدناه.
| المسار | ما تملكه | أين | الصلة بالإقامة | أبرز القيود |
|---|---|---|---|---|
| 1. شركة في البر الرئيسي | سند ملكية مسجّل للاستخدام التجاري، أو إيجار طويل الأجل / حق انتفاع لمشروع استثمار أجنبي | بحسب موافقات الموقع واستعمال الأرض والنشاط | يجوز منح الممثلين القانونيين للشركة المالكة تأشيرة / إقامة مالك | لا يجوز للاستعمال السكني أو الزراعي فقط؛ والشراء للتطوير العقاري يتطلب ملكية عُمانية أو خليجية |
| 2. التملك الحر في المجمعات السياحية المتكاملة (أفراد أو شركات) | سند تملك حر دون حد زمني | المجمعات السياحية المتكاملة المرخّصة | إقامة مالك للمالك والزوج والأقارب من الدرجة الأولى؛ وإقامة ذهبية من 200,000 ريال عُماني (وحدة مكتملة) | يجب البناء على الأرض خلال 4 سنوات؛ وتنتهي الإقامة عند البيع |
| 3. حق الانتفاع / الإيجار الطويل | حق مسجّل في الاستعمال لمدة محددة (مدة أولية تصل إلى 50 سنة، قابلة للتمديد حتى 99 سنة وفق القرار الوزاري 357/2020) | مبانٍ معتمدة أو أراضٍ مخصّصة | غير مؤكَّد بوضوح – لا تفترضه | شروط أهلية وحصص وقيود على إعادة البيع |
| 4. مناطق محددة أخرى | تملك وفق قواعد كل مشروع | المدن المستقبلية (مثل مدينة السلطان هيثم)، والأحياء المتكاملة (مثل سروح)، ومشاريع المناطق المحددة | بحسب المشروع والجهة؛ وتنص قواعد المناطق على إقامة للملاك | أطر جديدة؛ تحقّق من تصنيف المشروع |
الوسوم أدناه: مُتحقَّق منه = مؤكَّد في نص رسمي أو تقرير موثوق مؤرَّخ بين 2025 و2026. منقول – يلزم التأكيد = منقول أو موثَّق جزئيًا، فتحقّق منه لدى الجهة المختصة.
1. الشراء في البر الرئيسي باسم شركة
يمكن أن تكون الشركة المسجّلة في عُمان، بما فيها المملوكة لأجانب بموجب قانون استثمار رأس المال الأجنبي، وسيلة عملية لحيازة المقرات التجارية، لكنها لا تفتح باب التملك الحر السكني في كل مكان.
- يمكن للشركات تسجيل عقود شراء العقارات لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني. وإذا كان الشراء لممارسة النشاط المرخّص للشركة، فيجب أن يكون استعمال العقار سكنيًا تجاريًا أو تجاريًا أو صناعيًا أو سياحيًا، لا سكنيًا أو زراعيًا فقط، وأن يقع في المحافظة نفسها التي تمارس فيها الشركة نشاطها. مُتحقَّق منه [6]
- الشراء بغرض التطوير العقاري أشدّ شروطًا: يجب أن تكون الشركة مملوكة بالكامل لعُمانيين أو لمواطني دول مجلس التعاون (أو بنسبة لا تقل عن 30% في شركات المساهمة العامة أو المقفلة)، وألا تقل مساحة الأرض عن 5,000 متر مربع، وأن يُستغل أكثر من 50% منها في النشاط المسجّل. مُتحقَّق منه [6]
- تُدرج الخدمة رسومًا قدرها 2 ريال عُماني لتسجيل العقد، و10 ريالات لسند الملكية، و25 ريالًا للاستمارة، و3% من قيمة البيع. مُتحقَّق منه [6]
- يجيز قانون استثمار رأس المال الأجنبي تخصيص الأراضي والعقارات لمشاريع الاستثمار الأجنبي بنظام الإيجار طويل الأجل أو حق الانتفاع. مُتحقَّق منه [7]
- يتيح قانون السجل العقاري الجديد صراحةً التسجيل بأسماء غير العُمانيين من الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين، وفقًا للقوانين المنظِّمة لتملك غير العُمانيين، فهو لا يوسّع بذاته الأماكن التي يجوز للأجانب التملك فيها. مُتحقَّق منه [1][2][9]
- بموجب القرار رقم 87/2026، يجوز منح تأشيرة المالك وإقامة المالك أيضًا للممثلين القانونيين للشخص الاعتباري المالك للوحدة العقارية. مُتحقَّق منه [3][4]
- لم نجد في المصادر العامة التي راجعناها نصًا واضحًا بشأن قدرة شركة مملوكة لأجانب بنسبة 100% في البر الرئيسي على الحصول على سند تملك حر خارج المناطق المحددة. منقول – يلزم التأكيد
هل تفكر في شراء مكتب لشركتك؟ اطّلع على تملَّك مكتبك عبر شركتك العُمانية: الشروط والرسوم الرسمية، وإيجارات المكاتب وأسعارها في مسقط، وحاسبة الشراء مقابل الإيجار.
المزايا
- حيازة العقار التجاري ضمن هيكل مؤسسي
- مناسب للمكاتب وصالات العرض والمستودعات والاستخدام الصناعي والسياحي
- يمكن أن يتأهل الممثلون القانونيون للشركة لتأشيرة / إقامة مالك
- مرونة في تخطيط التعاقب وهيكلة المجموعة (استعن بمستشار)
العيوب
- يظل التملك الحر السكني لغير مواطني دول المجلس مقصورًا على المناطق المحددة (المجمعات السياحية المتكاملة، والمدن المستقبلية، والمشاريع المعتمدة)
- لا تملك حر تلقائيًا في أي مكان من البر الرئيسي
- تسري موافقات استعمال الأرض والموقع والنشاط؛ وبعض المناطق محظورة على غير العُمانيين
- ترتبط الإقامة بالممثلين القانونيين للشركة لا بكل الشركاء، وتنتهي عند نقل ملكية الوحدة
2. المجمعات السياحية المتكاملة للأفراد
المجمعات السياحية المتكاملة هي المسار الراسخ للمشترين الأجانب. فبموجب المرسوم السلطاني رقم 12/2006 ولائحته التنفيذية، يجوز للعُمانيين وغير العُمانيين، أفرادًا أو شركات، تملك الوحدات المبنية أو الأراضي في مجمع سياحي متكامل مرخّص بغرض السكن أو الاستثمار. مُتحقَّق منه [8]
أمثلة
- الموج مسقط ومسقط هيلز، وقد ذكرهما موقع Decree مثالين على المجمعات السياحية المتكاملة (أغسطس 2026). مُتحقَّق منه [9]
- جبل السيفة، حيث أصدرت وزارة التراث والسياحة في 2025 لائحة عقارية خاصة به استنادًا إلى نظام المجمعات السياحية المتكاملة. مُتحقَّق منه [10]
- خليج مسقط، وجهة سياحية وسكنية متكاملة تابعة لمجموعة عُمران تبيع وحدات بنظام التملك الحر (يناير 2026). مُتحقَّق منه [11]
- هوانا صلالة، ووُصف بأنه المجمع السياحي المتكامل في محافظة ظفار (تقرير 2019). مُتحقَّق منه [12]
لم نعثر على سجل رسمي منشور للمجمعات السياحية المتكاملة المرخّصة. اطلب من المطوّر ترخيص المجمع وتحقّق منه لدى وزارة التراث والسياحة. [17]
ما الذي تحصل عليه
- سند تملك حر دون حد زمني مُثبت بسند ملكية. ويجوز بيع الوحدات ونقلها ورهنها وتوريثها وفق قواعد المجمعات السياحية المتكاملة؛ ويتبع الورثة إجراءً محددًا، فخطّط لوصيتك. مُتحقَّق منه [8][9]
- إقامة مالك قابلة للتجديد لمالك الوحدة المكتملة وأقاربه من الدرجة الأولى. ومنذ يونيو 2026 تُمنح تأشيرة المالك وإقامته دون كفيل بناءً على شهادة صادرة عن الجهة المختصة. مُتحقَّق منه [3][8]
- المشترون على الخارطة: يجوز منح مشتري قطعة أرض معدة للبناء أو وحدة لم تُستكمل إجراءات تسجيلها تأشيرة دون كفيل صالحة من 6 إلى 12 شهرًا، قابلة للتمديد لمدة مماثلة، مع إقامة حتى 3 أشهر في كل مرة؛ ويجوز أن تشمل الزوج والأقارب من الدرجة الأولى. مُتحقَّق منه [3][4]
- الإقامة الذهبية (برنامج مستقل): إقامة مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد بحد أدنى 200,000 ريال عُماني، ويشترط مسار العقار وحدات سكنية أو تجارية أو سياحية مكتملة بسند ملكية داخل مجمع سياحي متكامل، وتشمل الأقارب من الدرجة الأولى. مُتحقَّق منه [13] تحقّق من الحدود الحالية لدى وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار.
أبرز المزايا
- مسار تملك حر راسخ وموثّق منذ 2006
- إقامة للأسرة مرتبطة بالتملك
- حماية للبيع على الخارطة عبر السجل العقاري المبدئي الجديد [2]
- مجتمعات بمستوى المنتجعات مع فنادق ومراسٍ وملاعب غولف
3. الإيجار طويل الأجل وحق الانتفاع
خارج مناطق التملك الحر، يمكن للأجانب حيازة حقوق طويلة الأجل في استعمال العقار. وهذا حق استعمال لمدة محددة، لا ملكية للأرض.
- يجب تسجيل حقوق الانتفاع لتكون نافذة في مواجهة الغير بموجب قانون السجل العقاري الجديد. مُتحقَّق منه [2]
- بموجب نظام حق الانتفاع للشقق لدى الوزارة (القرار الوزاري 357/2020 الصادر في 15 أكتوبر 2020)، يحق للمقيمين الأجانب المؤهلين اكتساب حقوق انتفاع مسجّلة في مبانٍ سكنية تجارية مرخّصة متعددة الطوابق لمدة أولية تصل إلى 50 سنة، قابلة للتمديد حتى 99 سنة. مُتحقَّق منه [18][19] وحدّد نظام 2020 رسوم تسجيل بنسبة 5% على المشتري و3% على البائع، ولم يمنح تأشيرة آنذاك. ومن الشروط المذكورة آنذاك: ألا يقل العمر عن 23 سنة، وحيازة إقامة سارية لا تقل عن سنتين، ووحدة واحدة لكل شخص، وألا يتجاوز المبيع لغير العُمانيين 40% من المبنى و20% لكل جنسية، وحد أدنى للسعر قدره 45,000 ريال عُماني في مسقط و35,000 ريال خارجها. منقول – يلزم التأكيد [14]
- يمكن تخصيص الأراضي لمشاريع الاستثمار الأجنبي بنظام الإيجار طويل الأجل أو حق الانتفاع بموجب قانون استثمار رأس المال الأجنبي. مُتحقَّق منه [7]
- الإقامة: يشير القرار رقم 87/2026 إلى الأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية. ولا تنص القواعد المنشورة بوضوح على أهلية صاحب حق الانتفاع أو الإيجار لإقامة المالك، فلا تفترض ذلك واحصل على تأكيد كتابي أولًا. منقول – يلزم التأكيد [3][17]
المزايا
- أسعار دخول أقل من كثير من وحدات المجمعات السياحية المتكاملة
- مدد طويلة قابلة للتسجيل
- مفيد للمقرات التجارية ضمن مشاريع الاستثمار الأجنبي
العيوب
- ليس تملكًا حرًا؛ وينتهي الحق بانتهاء المدة
- تسري شروط الأهلية والحصص وقيود إعادة البيع
- الأهلية للإقامة غير مؤكَّدة
4. التملك الحر والإقامة: ما هو وما ليس هو
ما هو
ما ليس هو
5. تنويع المحفظة جغرافيًا: عُمان مقارنةً بأسواق العقار العالمية
يملك كثير من المستثمرين عقارات في سوق أو سوقين مرتفعتي التكلفة. ويمكن لعُمان أن تضيف إلى المحفظة أصلًا خليجيًا أقل تكلفة ومرتبطًا بالدولار ومقرونًا بإمكانية الإقامة، لكنها سوق أصغر وأقل سيولة من دبي والمراكز العالمية. إليك نظرة متوازنة وموثّقة حتى أكتوبر 2026.
سعر المتر المربع للشقق في وسط المدينة (بالدولار الأمريكي)
هونغ كونغ
29,075 دولار
سنغافورة
23,453 دولار
نيويورك
19,221 دولار
لندن
18,874 دولار
سان فرانسيسكو
9,814 دولار
طوكيو
9,270 دولار
لوس أنجلوس
7,323 دولار
دبي
7,182 دولار
مسقط (المدينة كلها)
2,841 دولار
التملك الحر في المجمعات السياحية بعُمان مقابل دبي: سعر المتر المربع (بالدولار)
دبي ماريناتملك حر فاخر، مطلع 2026
6,109 دولار
دبي، جميع المساكنوسيط المبيعات المسجّلة، الربع الثالث 2026
4,939 دولار
الموج مسقطمؤشر المجمعات السياحية، أكتوبر 2026
2,991 دولار · 1,150 ر.ع.
خليج مسقطمؤشر المجمعات السياحية، أكتوبر 2026
2,601 دولار · 1,000 ر.ع.
تلال مسقطمؤشر المجمعات السياحية، أكتوبر 2026
2,081 دولار · 800 ر.ع.
دبي: وسيط السعر المسجّل للقدم المربعة (بالدرهم)، الربع الثالث من كل عام
2019
956 درهم
2020
900 درهم
2021
1,087 درهم
2022
1,270 درهم
2023
1,480 درهم
2024
1,551 درهم
2025
1,719 درهم
2026
1,685 درهم
عمق السوق: قيمة مبيعات العقارات (بمليارات الريالات العُمانية)
مبيعات المساكن في دبيربع واحد: الربع الثالث 2026
5.86 مليار ر.ع.
عقود البيع في عُمانعام 2025 كاملًا، جميع أنواع العقارات
1.27 مليار ر.ع.
مقارنة الضرائب والإقامة
| السوق | ضرائب الشراء ورسومه | ضريبة العقار السنوية | الضريبة عند البيع | الإقامة المرتبطة بالشراء |
|---|---|---|---|---|
| عُمان (تملك حر في المجمعات السياحية) | 3% من قيمة البيع إضافة إلى رسوم ثابتة قدرها 5 و10 و2 و25 ريالًا (استمارة البيع لغير العُمانيين) مُتحقَّق منه [G7] | لا توجد وفق المصادر منقول – يلزم التأكيد [G8] | الأفراد: لا ضريبة دخل ولا ضريبة أرباح رأسمالية حاليًا؛ ومن المخطط فرض ضريبة 5% على دخل الأفراد فوق 42,000 ريال من 2028، ويلزم تأكيد نطاقها. الشركات: تُعامل الأرباح دخلًا خاضعًا لضريبة 15% (3% للمنشآت الصغيرة المؤهلة) مُتحقَّق منه [G9] | إقامة المالك دون حد أدنى منشور للقيمة؛ والإقامة الذهبية ابتداءً من 200,000 ريال (وحدة مكتملة في مجمع سياحي) مُتحقَّق منه [3][13] |
| دبي | رسم تسجيل البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك 4%، يُقسَم افتراضيًا 2% و2% بين المشتري والبائع، إضافة إلى رسوم ثابتة [G10] | لا توجد للملّاك وفق المصادر منقول – يلزم التأكيد [G4] | لا ضريبة على دخل الأفراد؛ وتدفع الشركات ضريبة الشركات الإماراتية 9% على ما يزيد على 375,000 درهم | الإقامة الذهبية الإماراتية ابتداءً من عقار بقيمة مليوني درهم [G11] |
| لندن (إنجلترا) | شرائح ضريبة الدمغة على الأراضي 0% و2% و5% و10% و12%؛ و5% إضافية إن كنت تملك منزلًا آخر، و2% إضافية لغير المقيمين في المملكة المتحدة [G12] | ضريبة المجلس المحلي (سنوية) | يخضع غير المقيمين لضريبة الأرباح الرأسمالية على عقارات المملكة المتحدة، ويجب الإبلاغ خلال 60 يومًا [G13] | لا إقامة من شراء العقار |
| مدينة نيويورك | المشتري: "ضريبة القصور" من 1% عند مليون دولار حتى 3.9% عند 25 مليونًا فأكثر. البائع: ضريبة نقل الملكية في المدينة 1–1.425% وفي الولاية 0.4–0.65% [G14] | ضريبة عقار سنوية في المدينة | ضريبة أمريكية على الربح؛ ويقتطع المشتري عادةً 15% من المبلغ المحقق عند البائع الأجنبي (FIRPTA) [G15] | لا إقامة من شراء العقار |
| كاليفورنيا | تختلف رسوم نقل الملكية المحلية باختلاف المقاطعة والمدينة | نحو 1% من القيمة المقدّرة وفق المقترح 13، إضافة إلى رسوم يقرّها الناخبون؛ ويُعاد التقدير عند تغيّر الملكية [G16] | اقتطاع 15% وفق FIRPTA، إضافة إلى اقتطاع كاليفورنيا للبائعين غير المقيمين [G15][G17] | لا إقامة من شراء العقار |
للسياق: سنغافورة وهونغ كونغ وطوكيو
سنغافورة 23,453 دولار/م²
- يدفع الأجانب رسم دمغة إضافيًا للمشتري بنسبة 60% على أي مسكن، فوق رسم دمغة المشتري الذي يصل إلى 6% (النسب منذ 27 أبريل 2023) [G18]
- سوق عميقة وعالية السيولة، لكن تكلفة الدخول مرتفعة لغير المقيمين
هونغ كونغ 29,075 دولار/م²
- يرتفع رسم الدمغة القيمي على المساكن إلى 6.5% لما يزيد على 100 مليون دولار هونغ كونغي اعتبارًا من 26 فبراير 2026 [G19]
- أعلى سعر للمتر المربع في وسط المدينة ضمن هذه المقارنة
طوكيو 9,270 دولار/م²
نظرة متوازنة
أين تتميّز عُمان
- أسعار دخول أقل: تقع أبرز المجمعات السياحية في مسقط أدنى بنحو 39–58% من الوسيط العام لسعر المتر المربع في دبي، وأدنى بكثير من متوسطات وسط لندن ونيويورك وسنغافورة وهونغ كونغ
- لا ضريبة على دخل الأفراد ولا على أرباحهم الرأسمالية حاليًا، ولا ضريبة عقار سنوية وفق المصادر
- إقامة مرتبطة بالملكية: إقامة للمالك دون كفيل ودون حد أدنى منشور للقيمة، وإقامة ذهبية ابتداءً من 200,000 ريال
- ريال مرتبط بالدولار الأمريكي، وتصنيف بدرجة استثمارية لدى الوكالات الثلاث
أين تتقدّم دبي والمراكز العالمية
- السيولة: سجّلت دبي في ربع واحد قيمة مبيعات سكنية (نحو 5.9 مليار ريال) تفوق قيمة عقود البيع في عُمان خلال عام 2025 كاملًا (1.27 مليار ريال)
- السجل التاريخي: ارتفع وسيط سعر القدم المربعة في دبي بنسبة 76% من الربع الثالث 2019 إلى الربع الثالث 2026
- أسواق أعمق للتمويل العقاري وإعادة البيع والإيجار، وشهرة عالمية
ما يجب الموازنة بينه
- التقلّب: انخفض الوسيط في دبي 16% في ربع واحد من 2020، و11.8% في مطلع 2023
- سوق عُمان أصغر وأقل عمقًا: قد تستغرق إعادة البيع وقتًا أطول، وارتفع المؤشر الرسمي للأسعار 22.7% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026، ومعظمه للأراضي، فالاستقرار لا يعني الثبات منقول – يلزم التأكيد [G3]
- التملك الحر للأجانب محصور في مناطق محددة، وبعض قواعد 2026 ما زالت تنتظر لوائحها التنفيذية
- يحقق التنويع غايته ضمن خطة أشمل: استشر مختصًا مستقلًا
ادعاءات شائعة بعد التحقق (أكتوبر 2026)
- "عُمان أرخص من دبي بنسبة 30–50%": تُظهر بيانات المؤشر أن أبرز المجمعات السياحية في مسقط أدنى بنحو 39–58% من الوسيط العام لسعر المتر المربع في دبي، وقد تعادله الوحدات الفاخرة على الواجهة البحرية أو تتجاوزه.
- "0% ضريبة عقار وضريبة أرباح رأسمالية": صحيح للأفراد حاليًا وفق المصادر، لكن يُدفع رسم تسجيل 3% عند الشراء، وتدفع الشركات 15% على الأرباح، ويلزم تأكيد نطاق ضريبة الأفراد المخطط لها في 2028.
- "إقامة من أي عقار مملوك ملكية حرة": لا يحدد القرار 87/2026 حدًا أدنى للقيمة، لكن الإقامة "يجوز منحها" بناءً على شهادة من الجهة المختصة، والتملك محصور في مناطق محددة.
مصادر المقارنة العالمية (G1–G20، اطُّلع عليها في أكتوبر 2026)
- Numbeo، صفحات تكلفة المعيشة لهونغ كونغ وسنغافورة ونيويورك ولندن وسان فرانسيسكو وطوكيو ولوس أنجلوس ودبي ومسقط، "سعر القدم المربعة لشراء شقة في وسط المدينة"، تحديث 20–21 أكتوبر 2026 (بيانات من مساهمات المستخدمين). numbeo.com
- Prop971، "Dubai median price per sq ft, Q3 2026" و"Real Estate Market Balance: Dubai and Abu Dhabi, Q3 2026"، 9 أكتوبر 2026 (البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك). prop971.com
- Oman Property Index، "Property Prices in Muscat 2026"، تحديث منهجية أكتوبر 2026؛ وارتفاع مؤشر أسعار العقار لدى المركز الوطني للإحصاء والمعلومات 22.7% على أساس سنوي في الربع الثاني 2026 كما ورد فيه. omanpropertyindex.com
- Tamlik، "Muscat vs the Gulf"، أسعار المتر المربع في مناطق التملك الحر الفاخرة مطلع 2026. tamlikoman.com
- مجموعة عرفان للاستثمار، "Property Prices in Oman 2026"، مخزون المطوّر كما رُصد في 21 أكتوبر 2026 (أسعار معروضة). irfaninvest.com
- Economy Middle East، تقرير عن تداول العقار في عُمان خلال 2025 (بيانات المركز الوطني للإحصاء والمعلومات)، 16 فبراير 2026. economymiddleeast.com
- بوابة Gov.om، وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، "احصل على سند ملكية بموجب عقد البيع" (الرسوم)، تحديث 22 سبتمبر 2026. gov.om
- Oman Property Investment، دليل تكاليف العقار وضرائبه في عُمان 2026، وNomad Capitalist، "Taxation in Oman" (لا ضريبة عقار سنوية؛ رسم بلدي 3% على عقود الإيجار)، مصادر ثانوية. omanpropertyinvestment.com
- PwC Worldwide Tax Summaries، عُمان: تحديد دخل الشركات (تُعامل الأرباح دخلًا) وضرائب الأفراد، 2026. taxsummaries.pwc.com
- قرار المجلس التنفيذي لإمارة دبي رقم 30 لسنة 2013 (رسوم دائرة الأراضي والأملاك)، وخدمة "تسجيل بيع العقار". dubailand.gov.ae
- الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ، دليل الإقامة الذهبية (عقار لا تقل قيمته عن مليوني درهم). icp.gov.ae
- GOV.UK، "Stamp Duty Land Tax: residential property rates"، اطُّلع عليه في أكتوبر 2026. gov.uk
- GOV.UK، الإبلاغ عن ضريبة الأرباح الرأسمالية على عقارات المملكة المتحدة لغير المقيمين. gov.uk
- NYC311، "Real Property Transfer Tax"؛ وإدارة الضرائب في ولاية نيويورك، "Real estate transfer tax" والنموذج TP-584-NYC (مراجعة 8/25). tax.ny.gov
- مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، "FIRPTA withholding". irs.gov
- مجلس المعادلة في ولاية كاليفورنيا، "California Property Tax: An Overview" (المنشور 29). boe.ca.gov
- مجلس ضرائب الامتياز في كاليفورنيا، المنشور 1016 (الاقتطاع على العقارات). ftb.ca.gov
- هيئة الإيرادات الداخلية في سنغافورة (IRAS)، "Additional Buyer's Stamp Duty (ABSD)". iras.gov.sg
- GovHK، "Stamp Duty Rates" (النسب من 26 فبراير 2026). gov.hk
- وزارة الشؤون الداخلية والاتصالات اليابانية (ضريبة الاستحواذ على العقار)، ووزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة (ضريبة الأصول الثابتة)، والوكالة الوطنية للضرائب (الوكيل الضريبي لغير المقيمين). mlit.go.jp
الأسعار متوسطات استرشادية مأخوذة بطرق مختلفة (مساهمات المستخدمين، والمؤشرات، والمبيعات المسجّلة، والإعلانات)، ولا تصلح للمقارنة المباشرة الدقيقة. ليست استشارة استثمارية. اطّلع على إخلاء المسؤولية كاملًا.
مناطق محددة أخرى وأماكن محظورة
المدن المستقبلية والأحياء المتكاملة
تذكر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني المدن المستقبلية مثل مدينة السلطان هيثم ومدينة الثريا والجبل العالي، والأحياء السكنية المتكاملة مثل سروح، ضمن المواقع التي يجوز لغير العُمانيين التملك فيها. مُتحقَّق منه [5]
المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة
اعتبارًا من 21 سبتمبر 2026، تتيح قواعد الهيئة بيع الوحدات لغير العُمانيين بنظام التملك الحر في المشاريع التي يحددها مجلس الهيئة، وفق حد أدنى للقيمة وحد أقصى لعدد الوحدات ونسب للجنسيات يحددها المجلس، مع إقامة لملاك الوحدات وأسرهم. والإطار جديد؛ فاطلب قرار المجلس الذي يحدد المشروع. مُتحقَّق منه [16][9]
أماكن محظورة على غير العُمانيين
يحظر المرسوم السلطاني رقم 29/2018 تملك غير العُمانيين في مسندم والبريمي والظاهرة والوسطى وظفار (عدا صلالة) ولوى وشناص ومصيرة والجبل الأخضر وجبل شمس والجزر والمواقع الحساسة، وتملك الأراضي الزراعية في جميع أنحاء السلطنة؛ وتُستثنى المجمعات السياحية المتكاملة المرخّصة. مُتحقَّق منه [15][9]
الخلاصة: أكدت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في
يونيو 2026 أن تملك الأجانب لم يُفتح في جميع المناطق، بل يظل
مقصورًا على المواقع المحددة في القوانين القائمة، ويخضع مواطنو دول
مجلس التعاون لقواعد مستقلة.
[5]
استثمر بوضوح لا بالتخمين
يساعدك شاطئ على اختيار المسار المناسب، وتأسيس الشركة إن احتجت إليها، وتجهيز الأسئلة التي يجب تأكيدها مع كل جهة قبل الالتزام. أخبرنا بميزانيتك وأهدافك.
احجز استشارة مجانية راسلنا: info@shati.omالأسئلة الشائعة حول الاستثمار العقاري
هل يستطيع الأجانب شراء العقارات في أي مكان في عُمان؟
لا. أكدت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في يونيو 2026 أن تملك غير العُمانيين يظل مقصورًا على مواقع محددة، مثل المجمعات السياحية المتكاملة المرخّصة، والمدن المستقبلية كمدينة السلطان هيثم ومدينة الثريا والجبل العالي، والأحياء السكنية المتكاملة مثل سروح. ولم توسّع تعديلات الإقامة لعام 2026 نطاق الأماكن التي يجوز للأجانب التملك فيها.
هل يمنحني تملك عقار في عُمان حق الإقامة؟
قد يمنحك ذلك. فمنذ 22 يونيو 2026 يتيح قرار شرطة عُمان السلطانية رقم 87/2026 تأشيرة مالك وإقامة مالك دون كفيل للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية، بناءً على شهادة صادرة عن الجهة المختصة، وكذلك للممثلين القانونيين للشركة المالكة للوحدة. والمنح ليس تلقائيًا، وتنتهي الإقامة عند نقل الملكية. تحقّق من أهليتك لدى شرطة عُمان السلطانية قبل الشراء.
هل يمكنني الحصول على تأشيرة بينما لم يكتمل تسجيل وحدتي المشتراة على الخارطة؟
بموجب قرار شرطة عُمان السلطانية رقم 87/2026، يجوز منح الأجنبي المشتري لقطعة أرض معدة للبناء أو لوحدة عقارية لم تُستكمل إجراءات تسجيلها تأشيرة دون كفيل، بناءً على شهادة صادرة عن الجهة المختصة، صالحة لمدة تتراوح بين ستة أشهر وسنة واحدة قابلة للتمديد لمدة مماثلة، وتتيح الإقامة حتى ثلاثة أشهر في كل مرة. ويجوز منحها أيضًا للزوج والأقارب من الدرجة الأولى.
ما قيمة العقار المطلوبة للحصول على الإقامة الذهبية في عُمان؟
يقدّم برنامج الإقامة الذهبية في عُمان، الذي أُطلق في 2025، إقامة مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد بحد أدنى للاستثمار قدره 200,000 ريال عُماني. ويشترط مسار العقار تملّك وحدات سكنية أو تجارية أو سياحية مكتملة بسند ملكية داخل مجمع سياحي متكامل. تحقّق من الحدود الحالية لدى وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار.
هل حق الانتفاع هو نفسه التملك الحر؟
لا. حق الانتفاع حق مسجّل في استعمال العقار والاستفادة منه لمدة محددة، أما التملك الحر فهو ملكية العقار دون حد زمني. ولا تنص القواعد المنشورة بوضوح على أن صاحب حق الانتفاع مؤهل لإقامة المالك المستحدثة في 2026، فلا تفترض ذلك.
هل تستطيع شركتي في عُمان شراء عقار؟
يمكن للشركات تسجيل عقود شراء العقارات لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني وفق شروط. فإذا كان الشراء لممارسة النشاط المرخّص للشركة، فيجب أن يكون استعمال العقار تجاريًا أو سكنيًا تجاريًا أو صناعيًا أو سياحيًا، وأن يقع في المحافظة نفسها التي تمارس فيها الشركة نشاطها. أما الشراء بغرض التطوير العقاري فيتطلب أن تكون الشركة مملوكة لعُمانيين أو لمواطني دول مجلس التعاون. تحقّق من هيكلك بدقة لدى الوزارة قبل الالتزام.
هل العقار في عُمان أرخص منه في دبي؟
وفق البيانات التي راجعناها، نعم بالنسبة إلى مناطق التملك الحر المماثلة. فحتى أكتوبر 2026 كانت أسعار المؤشر في الموج وخليج مسقط وتلال مسقط نحو 800–1,150 ريالًا عُمانيًا للمتر المربع (نحو 2,080–2,990 دولارًا)، أي أدنى بنحو 39–58% من الوسيط العام في دبي البالغ 1,685 درهمًا للقدم المربعة (نحو 4,940 دولارًا للمتر المربع) للمبيعات المسجّلة في الربع الثالث 2026. وقد تكون الوحدات الفاخرة على الواجهة البحرية أغلى، كما أن سوق دبي أعلى سيولة بكثير.
هل أدفع ضريبة أرباح رأسمالية أو ضريبة عقار سنوية على العقار في عُمان؟
لا يدفع الأفراد حاليًا ضريبة على الدخل في عُمان، لذا لا تخضع البيعة الشخصية للعقار لضريبة أرباح رأسمالية اليوم، ولا توجد ضريبة عقار سنوية وفق المصادر. ويُدفع رسم تسجيل بنسبة 3% عند الشراء. أما الشركات فتُعامل أرباحها دخلًا خاضعًا لضريبة دخل الشركات بنسبة 15%، أو 3% للمنشآت الصغيرة المؤهلة. ومن المخطط فرض ضريبة 5% على دخل الأفراد الذي يتجاوز 42,000 ريال عُماني اعتبارًا من 1 يناير 2028، فتحقّق من نطاقها لدى جهاز الضرائب.
هل يمنح أي عقار مملوك ملكية حرة حق الإقامة في عُمان؟
لا يحدد قرار شرطة عُمان السلطانية رقم 87/2026 حدًا أدنى لقيمة العقار لتأشيرة المالك أو إقامته، لكنها تُمنح بناءً على شهادة من الجهة المختصة وليست تلقائية. ويبقى تملّك الأجانب نفسه محصورًا في مناطق محددة، أما الإقامة الذهبية المستقلة لمدة 10 سنوات فتتطلب 200,000 ريال عُماني على الأقل في وحدة مكتملة داخل مجمع سياحي متكامل. تحقّق من ذلك لدى شرطة عُمان السلطانية قبل الشراء.
المصادر (اطُّلع عليها في أكتوبر 2026)
- المرسوم السلطاني رقم 56/2026 بإصدار قانون السجل العقاري. صدر في 13 مايو 2026، الجريدة الرسمية العدد 1648 (17 مايو 2026)، ويُعمل به من 18 مايو 2026. decree.om
- Trowers & Hamlins، “Oman’s new Real Estate Register Law: a new standard for registration”، 21 يوليو 2026. www.trowers.com
- قرار شرطة عُمان السلطانية رقم 87/2026 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب. صدر في 21 يونيو 2026، الجريدة الرسمية العدد 1653، ويُعمل به من 22 يونيو 2026. decree.om
- Oman Observer، “Oman updates property-linked visas, residency rules for foreign investors”، يونيو 2026. www.omanobserver.om
- Gulf News، “Oman clarifies foreign property ownership remains restricted to designated areas” (بيان وزارة الإسكان والتخطيط العمراني)، 28 يونيو 2026. gulfnews.com
- بوابة Gov.om، خدمة وزارة الإسكان والتخطيط العمراني “سجّل عقد شراء عقار للأنشطة التجارية”، تاريخ التحديث 29 يوليو 2026. gov.om
- قانون استثمار رأس المال الأجنبي الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 50/2019، المادة 19 (ترجمة إنجليزية). mzv.gov.cz
- Times of Oman، “Legal Framework Governing Foreign Ownership in Oman’s ITCs” (المرسوم السلطاني 12/2006 والقرار الوزاري 191/2007)، 25 يوليو 2026. timesofoman.com
- Decree Blog، “Buying Property in Oman: What Foreign Buyers Need to Know About ITCs”، 30 أغسطس 2026. blog.decree.om
- Oman Observer، “New regulations for Real Estate owners in Jabel Sifah resort”، 28 سبتمبر 2025. www.omanobserver.om
- Muscat Daily، “Muscat Bay launches Luma Residences with RO20mn investment”، 13 يناير 2026. www.muscatdaily.com
- Oman Observer، “Muriya’s residential project Hawana Lagoons Salalah ahead of schedule”، 7 مايو 2019. www.omanobserver.om
- Oman Observer، “Oman launches 10-year Golden Residency”، إطلاق 2025؛ والبوابة الرسمية للإقامة الذهبية (وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار)، اطُّلع عليها في أكتوبر 2026. www.omanobserver.om
- Oman Observer، “Oman eases apartment ownership by expats” (نظام حق الانتفاع، القرار الوزاري 357/2020)، 17 سبتمبر 2021. www.omanobserver.om
- المرسوم السلطاني رقم 29/2018 بإصدار قانون حظر تملك غير العُمانيين للأراضي والعقارات في بعض الأماكن، الجريدة الرسمية العدد 1268 (18 نوفمبر 2018). decree.om
- قرار الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة رقم 81/2026 بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة (المرسوم السلطاني 38/2025)، صدر في 16 سبتمبر 2026، الجريدة الرسمية العدد 1666 (20 سبتمبر 2026)، المواد 45 و46 و59 و60؛ وتقرير Gulf News في 20 سبتمبر 2026. qanoon.om
- دليل Sanad Service، “Residency by buying property in Oman: what qualifies, what does not”، 9 أغسطس 2026 (مصدر ثانوي). sanadservice.com
- Trowers & Hamlins، "Oman's relaxation of foreign ownership rules – a welcome boost to the real estate sector?" (القرار الوزاري 357/2020: مدة أولية تصل إلى 50 سنة قابلة للتمديد حتى 99 سنة)، 26 أكتوبر 2020. www.trowers.com
- Lexis Middle East، القرار الوزاري 357/2020 بشأن ضوابط بيع الوحدات العقارية السكنية بنظام حق الانتفاع لغير العُمانيين في البنايات السكنية التجارية متعددة الطوابق، صادر في 15 أكتوبر 2020. lexismiddleeast.com
البيانات حتى أكتوبر 2026. معلومات استرشادية فقط، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو متعلقة بالهجرة أو الاستثمار. تحقّق لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني وشرطة عُمان السلطانية وسائر الجهات المختصة قبل اتخاذ أي قرار. أسماء المشاريع أمثلة وليست توصية. اطّلع على إخلاء المسؤولية الكامل.
هل أنت مستعد لركوب الموجة القادمة إلى عُمان؟
احجز استشارة مجانية دون أي التزام. أخبرنا عن شركتك وبلدك وخططك، وسنرسم لك المسار والتراخيص والتكاليف.
أو راسلنا على info@shati.om